地产融资“第三支箭”如约而至，不动产基金试点指引启动

2月20日，证监会和中基协官宣启动“不动产私募投资基金试点”，融资“第三支箭”自2010年被暂停之后，时隔12年重新开启，对市场的预期和信心有着积极地信号。

下面，我们带大家梳理下此次“不动产私募投资基金试点指引”相较“2019版私募投资基金备案须知”规定有哪些方面调整。

一、投资范围有突破

此次发布的不动产私募基金试点在投资住宅项目层面有了突破，允许符合条件的管理人参与其中，在投资范围上有所扩大，新增了存量商品住宅、市场化租赁住房，如下表所示：

二、管理人门槛提高

此次不动产基金试点指引对管理人的资本实力、管理能力及托管备案进行了调整，具体如下：

三、常见实操问题

（一）私募管理人如何申请试点？

     符合试点要求的管理人，在开展不动产私募投资基金募集、管理等业务活动前，可于2023年3月1日后通过协会资产管理业务综合报送平台首页的政策申请模块提交申请材料。对于不具备基金初步募集和展业计划的管理人，协会暂不受理其申请材料。

（二）不动产私募基金备案后是否可以扩募？

可以扩募，相较以前规定扩募条件有所放开：以往扩募的认缴出资额不得超过备案时出资额的3倍，现试点指引对扩募上限无限制。

（三）不动产私募投资基金是否能为被投企业提供借款或者担保？

申请试点的不动产私募基金适度放宽股债比，提升不动产基金运作灵活度。

1.如果有自然人投资者，不动产私募投资基金应当持有被投企业75%以上股权，向被投企业的股权出资金额不得低于对该被投企业总出资金额的三分之一。

2.如果全部为机构投资者，如果不动产私募基金持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保并可实现资产控制，则不动产私募基金的股权投资和债权投资比例没有限制。

（四）产品是否可以分级？

可以。管理人可以结合实际业务情况，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。

“不动产私募投资基金试点指引”的推出将是房企股权融资渠道的有益补充，有助于引导更多类型的社会资本甚至个人资金参与进来，有针对性地解决开发项目的现金流周转问题和顺利实现“保交楼”的任务，进一步化解房企面临的资金困境。

以上是我们针对《不动产试点指引》二十一条做出的总结，后续，我们会时刻关注政策最新动态，并将具体备案过程中反馈的问题分享给大家，欢迎持续关注。