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方元研究 | 西安房地产市场月报

日期: 2022-05-13 09:17:25 作者: 点击数:  

四月全市房价

据西安市房管局备案价数据显示,西安4月新房均价13689元/㎡,具体到各个城区:城北4月新房均价12758元/㎡,城西4月新房均价12377元/㎡,城东4月新房均价17786元/㎡,城南4月新房均价10454元/㎡(凯旋城不到五千单价备案,拉低整体均价),高新4月新房均价20589元/㎡,浐灞4月新房均价14789元/㎡。

图1 2020.1—2022.4月西安新房在线价格走势

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数据来源:西安市房管局


土拍情况

4月6日,西安市土地招拍挂市场挂牌成交1宗58.332亩商住用地,位于朱宏路以东,纬二十八街以南,西北三路以西,龙首北路以北,为未央区马泘沱村城改项目用地,由西安东晟汇锦置业有限公司(阳光城)以成交土地总价款38907万元摘得。


4月8日,西咸新区挂牌成交10宗共313.6亩开发用地,成交总价款59283万元,其中沣西新城1宗商住用地、1宗商服、科研用地,秦汉新城1宗住宅用地(保障性租赁住房),空港新城1宗住宅用地(保障性租赁住房),泾河新城6宗商服用地。


4月11日,西安市土地招拍挂市场挂牌成交2宗共27.124亩商住用地,总成交土地价款25471万元,为莲湖区曹家堡城改和南小巷城改项目用地,分别由西安君泰房地产开发有限公司、陕西鼎诚智和置业有限公司摘得。


另外,4月29日,西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布西土出告字〔2022〕30号、31号、32号国有建设用地使用权挂牌出让公告,集中推出33宗2247.503亩住宅用地。

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资料来源:西安地产视线


楼盘供应情况 

据住在西安统计,4月,西安完成意向登记的项目有14个,共有2723套房源意向登记,近7万组家庭登记,诞生了2个“万人摇”项目,包含西安摇号史上首个“4万人摇”项目。不同于楼市传统的“银四”,今年4月,西安楼市表现较为冷清。无论是入市登记项目数量、房源数量,还是登记人数,都下滑明显。

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资料来源:住在西安

供应方面:供应最多的为曲江新区(含曲江大明宫板块),共有2盘675套房源入市,占整月供应量的25%。其次为灞桥区,共有2盘371套房源登记;另外国际港务区有2盘340套房源登记。此外,本月雁塔区、浐灞、高新区、经开区、沣东新城、长安区都有供应,但这几个区供应房源并不多。临潼本月无房源登记。


需求方面:4月的意向登记家庭数是今年以来最多的一次,共有69414组。华润置地未来城市、中国铁建·万科翡翠国际,仅这两个项目就登记了65584组家庭。华润置地未来城市更是一己之力锁定46748组家庭,刷新“西安摇号买房史”意向登记记录,这两个项目以其超高的性价比及价格优势,博得万千购房者青睐。

政策新规

(一)近日,国家发展改革委批复同意《西安都市圈发展规划》(以下简称《规划》)

这是继南京、福州、成都、长株潭都市圈规划之后,国家批复的第5个都市圈规划,也是目前西北地区唯一1个。


国家发展改革委批复指出,《规划》实施要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神,完整、准确、全面贯彻新发展理念,发挥西安国家中心城市辐射作用,更好带动周边城镇联动发展,加快西安—咸阳一体化发展,积极推动基础设施互联互通、产业分工协同协作、公共服务共建共享、生态环境共保共治、建立健全同城化协调发展机制和成本共担利益共享机制,提升都市圈对关中平原城市群的支撑能力,更好助推新时代推进西部大开发形成新格局,更好服务黄河流域生态保护和高质量发展,更好融入共建“一带一路”。


都市圈是以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态,已经成为承载发展要素、推动区域经济增长的主要空间载体。2019年国家发展改革委印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,并在全国选取一些前期工作基础好、具备发展潜力的都市圈予以规划指导。2021年4月,国家发展改革委印发的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中,正式将《西安都市圈发展规划》列为年度编制计划。


西安都市圈规划范围主要包括西安市全域(含西咸新区),咸阳市、铜川市、渭南市部分区县和杨凌农业高新技术产业示范区,面积约2万平方公里,2020年底常住人口1800多万人,地区生产总值约1.3万亿元。《规划》提出,围绕构建“一核、两轴、多组团”的空间发展格局,着力推动都市圈基础设施互联互通、创新协同高效、产业分工协作、改革开放协同推进、生态环境共建共治、公共服务共建共享、文化传承发展、城乡深度融合。到2025年,西安国家中心城市辐射带动能力进一步提升,大中小城市和小城镇发展更加协调;到2035年,圈内同城化、全域一体化基本实现,全面建成具有全国影响力和历史文化魅力的现代化都市圈。


《规划》的出台实施,对于提升西安国家中心城市发展能级、支撑关中平原城市群建设、推动新型城镇化发展、谱写高质量发展新篇章具有重要意义。


(二)4月8日,西安市住房和城乡建设局印发《支持房地产业发展十条措施》的通知

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这10条措施,主要涉及到的是相关手续办理效能的提升和简化,利好地产企业层面。内容涉及从多个方面为房企纾困,包括优化审批模式、压缩办证时限、推进线上办理、延期缴纳城市基础设施配套费、合理解决合同履约问题、给予开发企业贷款展期、降息等,解决房企目前存在和正在面临的困境。

西安市住房贷款情况

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年4月20日贷款市场报价利率:一年期和五年期LPR分别维持在3.70%和4.60%不变。但是多个城市(包括西安)的房地产信贷政策陆续出现调整,主要包括下调首付比例、提高公积金贷款最高额度、下调房贷利率等。


近日,记者走访西安多家银行发现,房贷利率已调整,但是浮动力度并不是很大。目前西安主流银行首套房贷利率基本在5.6%左右,二套房利率基本在5.8%左右。其中韩亚银行首套房利率最低,为5.2%,而建设银行、交通银行首套房利率都在5.5%以内,利率下降明显,中国银行首套房利率5.70%。而且,目前大部分银行额度都比较宽松,一般都在1-2周时间就能放款。有购房需求家庭应抓住时机,根据自身情况合理置业。

总结

宏观调控方面:

2022年,加强房地产金融管控,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房将会形成常态化联动机制。继续坚持“房住不炒”基调,落实“三稳”、促进房地产行业平稳健康发展;在坚持中央对楼市常态化联动机制政策下,部分城市根据自身情况,积极出台了相关措施促进房地产良好健康发展。


西安楼市方面:

2022年,对于购房者而言:自住和改善的投资者需考虑交通、教育、医疗因素,具有投资需求的购房者应结合自身资金及合理预期收益综合考虑。

(免责声明,上述观点及建议仅用于参考,不构成投资建议。)