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方元研究 | 西安房地产市场月报

日期: 2022-04-07 17:38:50 作者: 点击数:  


一、

三月全市房价

据西安市房管局备案价数据显示,西安3月新房均价14174元/㎡,具体到各个城区:城北3月新房均价14686元/㎡,城西3月新房均价13311元/㎡,城东3月新房均价13268元/㎡,城南3月新房均价10296元/㎡(凯旋城不到五千单价备案,拉低整体均价),高新3月新房均价21736元/㎡,浐灞3月新房均价13094元/㎡,曲江3月新房均价18499元/㎡。



二、

土拍情况

3月4日,西安市土地招拍挂市场挂牌成交1宗179.858亩商业用地,位于碑林区小雁塔历史文化片区综合改造友谊路以南、体育场北路以北、长安路以西、朱雀大街以东,由腾运有限公司(占比70%)与西安城桓文化投资发展有限公司(占比30%)组成的联合主体以成交总价款25.752亿元摘得。


3月11日,西咸新区挂牌成交1宗68.48亩住宅用地,位于沣西新城CXG东北一路以东、CXG东北二路以南、CXG东北七路以西、CXG东北二十路以北,用于建设沣西新城公租房项目。土地成交总价款17806万元,由西咸新区沣西新城安居建设管理有限公司摘得。


楼盘供应情况 

根据《直击西安楼市》统计,2022年3月份西安城六区、长安区、沣东新城、临潼区共计有21个楼盘结束意向登记,推货量共计4254套。与去年同期相比,供货量同比下降38.2%,与上月相比环比下降34.84%。


供应方面:高新区供应最多,其次是浐灞。3月份,西安楼市供应4254套房源。供货量最多的区域是高新区,供应量为1058套,占到全市供应量的24.87%。当月,高新区有天地源丹轩坊、中天新希望未来印、招商臻境、紫薇国际生态城等楼盘结束意向登记。作为西安传统的“供货大户”,浐灞生态区、港务区在3月份的新增供货量分别为787套、758套。高新、浐灞、港务区这三大区域的供货,占到3月份全市供货量的61.22%。


登记方面:3月意向登记的21个项目中,有9个楼盘需要摇号,12个楼盘不需要摇号,摇号楼盘占比不到一半,仅为42.86%。而去年同期,摇号楼盘数量占比为63.64%。在9个摇号盘中,有1个楼盘为“万人摇”,4个楼盘为“千人摇”。其中,备受关注的天地源丹轩坊361套房源登记核验人数达到了28329个,刚需中签率2.76%,普通家庭中签率0.64%。4个“千人摇”楼盘分别为:万科璞悦、中粮奥体壹号、中冶奥体云璟、奥园誉府。



四、

政策新规

(一)近日,国家发展改革委批复同意《西安都市圈发展规划》(以下简称《规划》)

这是继南京、福州、成都、长株潭都市圈规划之后,国家批复的第5个都市圈规划,也是目前西北地区唯一1个。


国家发展改革委批复指出,《规划》实施要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神,完整、准确、全面贯彻新发展理念,发挥西安国家中心城市辐射作用,更好带动周边城镇联动发展,加快西安—咸阳一体化发展,积极推动基础设施互联互通、产业分工协同协作、公共服务共建共享、生态环境共保共治、建立健全同城化协调发展机制和成本共担利益共享机制,提升都市圈对关中平原城市群的支撑能力,更好助推新时代推进西部大开发形成新格局,更好服务黄河流域生态保护和高质量发展,更好融入共建“一带一路”。


都市圈是以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态,已经成为承载发展要素、推动区域经济增长的主要空间载体。2019年国家发展改革委印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,并在全国选取一些前期工作基础好、具备发展潜力的都市圈予以规划指导。2021年4月,国家发展改革委印发的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中,正式将《西安都市圈发展规划》列为年度编制计划。


西安都市圈规划范围主要包括西安市全域(含西咸新区),咸阳市、铜川市、渭南市部分区县和杨凌农业高新技术产业示范区,面积约2万平方公里,2020年底常住人口1800多万人,地区生产总值约1.3万亿元。《规划》提出,围绕构建“一核、两轴、多组团”的空间发展格局,着力推动都市圈基础设施互联互通、创新协同高效、产业分工协作、改革开放协同推进、生态环境共建共治、公共服务共建共享、文化传承发展、城乡深度融合。到2025年,西安国家中心城市辐射带动能力进一步提升,大中小城市和小城镇发展更加协调;到2035年,圈内同城化、全域一体化基本实现,全面建成具有全国影响力和历史文化魅力的现代化都市圈。


《规划》的出台实施,对于提升西安国家中心城市发展能级、支撑关中平原城市群建设、推动新型城镇化发展、谱写高质量发展新篇章具有重要意义。


(二)西安市自然资源和规划局印发《关于加强规划服务和资源保障促进经济加快恢复发展的若干措施》的通知

为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《印发〈关于积极应对疫情影响助企惠民补齐短板确保一季度国民经济恢复性增长的若干措施〉的通知》(市办字〔2022〕6号)精神,全力做好规划服务和资源保障工作,努力克服新冠肺炎疫情影响,促进我市国民经济加快恢复发展,现提出如下措施。


一、全力保障建设用地需求

(一)确保新增建设用地指标。坚持土地要素跟着项目走,用足国土空间规划过渡期政策,对疫情防控及重大民生项目新增建设用地指标应保尽保,项目所在区县按照“增存挂钩”机制核算新增建设用地指标保障不足时,超出部分使用市级统筹指标予以保障;市级统筹指标无法保障的,协调省相关部门使用省级统筹指标予以保障。


(二)积极协调耕地占补平衡指标。对已组卷完成急需开工的中、省、市基础设施、民生工程等重点项目,以及疫情防控等急需项目,积极协调省级相关部门,优先落实耕地占补平衡和粮食产能指标,加快用地审批。


(三)加大产业用地保障。在充分满足民生保障、基础设施等重大项目需求的基础上,建设用地指标向产业用地倾斜,支持居住、商业等用地调整为产业用地。


(四)适度灵活选址。在不破坏生态环境、不压占永久基本农田、符合土地利用总体规划的前提下,支持基础设施类、卫生健康类等重大民生项目在城镇开发边界外灵活选址,优先使用批而未供土地保障项目用地需求,衔接纳入国土空间规划。


二、积极推进土地供应

(一)加大土地储备力度。认真落实土地储备计划,加快推进土地储备实施进度,围绕保障房、教育、医疗卫生、养老服务设施、交通设施建设、制造业等用地,进一步优化年度土地储备规模、结构、布局、时序,促进项目落地实施。

(二)保障疫情防控临时用地。疫情防控期间,在不影响土地供应的前提下,可将储备土地及地上房屋交由相关部门应急临时利用。期间不收取临时利用费用,用后应恢复原状。

(三)优化工业用地供应方式。大力支持产业用地实行“标准地”出让,提高用地配置效率。推行工业用地“先租后让”“租让结合”“弹性年期出让”等方式供应,降低企业拿地成本。工业用地出让年期原则上不超过30年,租赁年期不超过20年。鼓励小微企业和孵化器项目优先进入标准厂房。


三、切实减轻企业负担

(一)延长土地出让价款支付期限。本轮疫情管控期间已到约定缴款日期的宗地,企业因疫情管控无法按期缴纳土地出让价款的,可依据出让合同关于不可抗力的相关条款延期至疫情管控措施解除后10个工作日内缴纳。涉及宗地出让合同中原确定的交地、动工、竣工时间亦可同步顺延。因疫情管控导致的延期行为不收取违约金,不计入企业诚信档案,不签订变更协议。


(二)允许分期缴纳土地出让价款。新出让土地原则上按起始价的20%确定竞买保证金。可在出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过12个月。


(三)减免土地租金。对承租储备土地临时利用的中小企业,免收疫情防控期间土地租金。


四、优化程序提升服务效能

(一)开通重大项目绿色通道。对因疫情防控暂不具备现场实地踏勘条件的项目,采取在线举证等方式进行审查。对纳入市级重点项目清单和疫情防控类项目用地报批资料中的使用土壤污染材料、文物部门材料实行容缺受理,可先行办理用地报批市级审查流转程序,容缺资料在报省相关部门审核前补齐。


(二)顺延用地手续有效期。疫情前已核发的规划条件和已做出的评估地价结果有效期顺延2个月,规划条件和评估地价结果超过原规定时限但在该顺延时限内的,可继续使用办理相关供地手续。


(三)推行用地规划手续并联办理。省市重点项目、民生保障及产业类项目的规划条件事项上会研究及平台审核可同步并联办理,经办分县局应在出具正式规划条件前完善业务平台相关手续,存量问题可采取联合办公方式解决。


(四)规划许可全链条线上办理。核发“一书三证”、方案审查均在“资源规划业务审批系统”中办理,涉及局外会审的在西安市工程建设项目审批管理系统中进行。各分县局应派专人负责重点项目和应急项目的受理、审批、发证等有关事宜,并采用灵活的审签模式,确保项目手续正常办理。


(五)实行承诺制审批。市级重点项目和民生类项目可实行承诺制办理资源规划审批手续,已取得供地批复未取得不动产登记证书的项目可以凭书面承诺和供地批复申报办理建设工程规划许可。《西安市自然资源和规划局关于支持2021年度重点项目资源规划审批手续办理的若干举措》相关举措有效期延长一年。

本措施自印发之日起施行,有效期至2022年底。


五、

西安市住房贷款情况

3月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,3月份贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%,与上月持平。但是多个城市的房地产信贷政策陆续出现调整,主要包括下调首付比例、提高公积金贷款最高额度、下调房贷利率等。


近日,记者走访西安多家银行发现,房贷利率已调整,但是浮动力度并不是很大。其中:(1)工商银行目前执行的是首套房贷利率5.53%,较之前下调了0.07%,二套房贷利率5.73%,较之前下调了0.32%;(2)西安银行长安分行的工作人员也表示,现阶段,该行执行的房贷利率是首套5.6%,二套5.8%,较之前均下调了0.2%;(3)邮储银行执行首套5.45%,较之前下调了0.4%,二套5.68%,较之前下调了0.37%。目前银行额度都比较充裕,审批放款比较正常,一般20天到一个月内可以放款。有购房需求家庭应抓住时机,根据自身情况合理置业。


六、

总结

宏观调控方面:

2022年,加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房将会形成常态化联动机制。继续坚持“房住不炒”基调,落实“三稳”、促进房地产行业平稳健康发展;


西安楼市方面:

2022年,对于购房者而言,建议考虑两个方面因素:

(一)自住还是投资?

自住和改善的投资者需考虑交通、教育、医疗因素,具有投资需求的购房者应结合自身资金及合理预期收益综合考虑。


(二)限购还是非限购?

1、建议有购房需求及资格的家庭,尽量参与摇号购房。另外,性价比较高的非限购区域也可考虑。

2、如何选择区域?

一是结合自身购房目的,二是购房区域应结合政府对城市未来发展规划。