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方元研究 | 西安房地产市场月报

日期: 2022-01-26 10:01:47 作者: 点击数:  

一、十二月全市房价

     据西安市房管局备案价数据显示,西安12月新房均价12946元/㎡,具体到各个城区:城北12月新房均价11355元/㎡,城西12月新房均价12029元/㎡,城东12月新房均价19232元/㎡,城南12月新房均价11427元/㎡(主要因为丰硕佳园经适房集中备案),高新12月新房均价21478元/㎡,浐灞12月新房均价13033元/㎡,曲江12月新房均价19706元/㎡。

图1 2020.1—2021.12月西安新房在线价格走势

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数据来源:西安市房管局


二、土拍情况

(一)土地成交信息    

     12月8日,西安市土地招拍挂市场挂牌成交1宗61.923亩商服用地,位于曲江新区慈恩路以南、慈恩东路以东,由西安华侨城实业有限公司以成交总价款8.5415亿元摘得。


     12月16日,西安市土地招拍挂市场挂牌成交1宗42.456亩居住用地,位于周至县富仁镇沙河村,由陕西盈泰房地产开发有限公司以成交总价款0.7218亿元摘得,溢价率9.07%。


     12月17日,西咸新区沣东新城挂牌成交6宗共389.243亩住宅用地,用于安置型商品房建设,分别由陕建工、中建七局、中铁四局、中建国际、西安沣东发展集团有限公司摘得,成交总价款27亿元。


     12月21日,西咸新区沣东新城挂牌成交8宗共736.894亩开发用地,成交总价款50.81亿元,其中7宗共727.634亩为住宅用地,用于安置型商品房建设,分别由中铁四局、陕建工、中铁诺德、中建京西、中天西北、中建国际等摘得,另有1宗9.259亩为商服用地。


     12月23日,西安市土地招拍挂市场挂牌成交13宗1022.048亩开发用地,土地出让收入合计74.49亿元。其中居住用地12宗合计661.603亩,均按照“限房价、定品质、竞地价”的房地联动机制出让。成交结果来看,金茂首进曲江,一举摘得曲江大明宫两宗优质宅地,城改项目中,龙记、南飞鸿、联发等均有收获。


     12月30日,西安市高新区挂牌成交5宗共152.103亩商服用地,均由西安高新区人才租赁住房发展有限公司摘得,土地成交总价款9.6423亿元。

表1 西安市12月份集中出让土地成交明细

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数据来源:西安地产视线


三、楼市去化情况

     12月,西安+西咸新区共计有27个楼盘7523套房源结束意向登记,参与登记家庭76831组,核验通过家庭65278组(其中刚需家庭17566组,普通家庭47706组),诞生了西安摇号买房史上的第一个“3万人摇”项目,此外还出现了7个“千人摇”项目。西安市过往四个月入市房源登记情况为:11月29个项目共6095套入市房源、10月21个项目共4667套入市房源、9月31个项目共6323套入市房源、8月53个项目共15219套房源,12月房源供应量较11月份多1428套,环比上涨23.43%。


     从区域供应来看,新房稀缺的曲江新区以1930套的新增供应量,成为12月的意向登记房源主力。国际港务区供应1397套房源,位居区域供应第二位。除此之外,高新区3盘供应了808套房源、航天基地2盘供应了778套房源、灞桥区2盘供应了760套房源、浐灞生态区2盘供应了490套房源、莲湖区2盘提供了385套房源、未央区供应312套房源、沣东新城供应311套房源、雁塔区1盘供应246套房源、临潼区1盘供应106套房源。


     登记数量方面,12月核验通过家庭户数约65278组,家庭户数:房源户数为8.68:1,平均中签率为11.52%(11月平均中签率为14.60%),市场需求仍较为旺盛。


     12月份西安楼市出现了一个“3万人摇”项目—中国铁建·万科翡翠国际,7个千人摇项目,分别为:融创时代奥城、华润·悦玺、天地源云水天境、金地玖峯汇、华润置地未来城市、鑫苑府、绿城紫薇公馆。


     登记量最多的楼盘是曲江新区的中国铁建·万科翡翠国际,1074套房源吸引了39005个家庭进行意向登记并核验通过33763个,刷新了西安楼市意向登记的记录;其中金地玖峯汇推出了收官的最后68套房,意向登记9764组,核验通过9003组,中签率为0.75%,堪比买彩票。另外曲江新区的华润·悦玺、高新丝路软件城的天地源云水天境,作为2万+的楼盘,以其超高性价比,吸引了大波购房者。

表2 12月份西安市楼盘意向登记明细

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数据来源:住在西安


     所有房源中,意向登记(核验通过)最多的楼盘为曲江新区中国铁建·万科翡翠国际、中签率最低(仅为0.75%)的楼盘为国际港务区金地玖峯汇,均价最高楼盘为高新区的碧桂园高新云墅(26761元/㎡),(此处未考虑沣东新城海逸长洲改善型楼盘)。下面对其进行逐一分析:


(一)中国铁建·万科翡翠国际

1.项目信息

     项目位于曲江新开门街与雁曲五路交叉路口,占地面积约266666.67㎡,绿化率为35%,容积率为3.50。


2.配套信息

交通配套:周边直线3km范围内有7个地铁站(理工大曲江校区、黄渠头、青龙寺、北池头、马腾空、大唐芙蓉园、曲江池西),轨道交通发达,距离最近的地铁站是理工大曲江校区;周边直线1km内有12个公交站,距离最近的小重阳巷南口站仅有332m,周边公共交通极为便捷。


商业配套:楼盘周边3km范围内有11个商场,包括龙湖星悦荟(曲江店)、金地广场、万众国际、芙蓉新天地、金鹰国际购物中心(曲江店)等购物中心,商业配套成熟,完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越,周边3km范围内有10个公园,距离最近的仅478m。


教育配套:直线3km范围内有62个幼儿园;21个小学,如西安交大附小金辉分校曲江分部、曲江第八小学、曲江第一小学(新校区)、西影路小学、曲江第十一小学等; 7个中学,如西安交通大学附属中学、西安铁一中分校、曲江第一中学、西安市第四十五中学、西铁一中集团西安辅轮中学等。


(二)金地玖峯汇

1.项目信息

     项目位于国际港务区广场南路以北、柳林路以东,奥体中心南侧,占地面积约40168 ㎡,绿化率为35%,容积率为2.50。


2.配套信息

交通配套:项目距离地铁3号线双寨站A出口约1.5公里,距离在建地铁14号线奥体中心站约1公里,附近有931路、港务环1号线、2号线公交,出行较为方便;


商业配套:楼盘周边4km范围内有2个商场,砂之船奥特莱斯、华盛奥莱,商业配套成熟,完全可以满足日常购物需求。楼盘紧邻奥体中心,旁边即是灞河;


教育配套:项目附近有铁一中陆港学校、陕师大新陆小学、国际陆港第一小学、西安国际陆港第一幼儿园,陆港二幼,西安国际陆港第二小学,市重点中学西安第六十四中,教育资源丰富。


(三)碧桂园高新云墅

1.项目信息

    项目位于高新区纬二十六路以北、西太路以西、纬二十四路以南。项目占地77866.09㎡,建筑面积约 16 万㎡,产权年限70年,容积率约2.8,绿化率约35%。


2.配套信息

交通方面:碧桂园高新云墅项目距离绕城高速路口约6公里,项目东南角便是地铁6号线仁村站;医疗配套:项目东南一路之隔为全球超大型单体医院——西安国际医学中心医院,目前已投入运营;商业配套:距离项目约3公里处,规划有意向引进占地约900亩、中国内地规模最大的兰桂坊,建成后将成为集休闲生活、文化娱乐、餐饮购物于一体的旗舰型项目,极大便利人居生活。令人期待的还有CID核心——未来之瞳,距离项目约2公里;教育配套:高新一小、高新一中。