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方元研究 | 西安房地产市场月报

日期: 2021-11-11 09:30:12 作者: 点击数:  





一、十月全市房价






据西安市房管局备案价数据显示,西安10月新房均价14053元/㎡,具体到各个城区:城北10月新房均价13528元/㎡,城西10月新房均价12819元/㎡,城东10月新房均价16754元/㎡,城南10月新房均价13556元/㎡,高新10月新房均价21047元/㎡,浐灞10月新房均价16293元/㎡,曲江10月未推出新楼盘(注:添锦明居Ⅱ期均价为12899元/㎡,该楼盘属于曲江管辖的“飞地”,实际地处北二环大明宫遗址区域,其与往期曲江新推楼盘价格有较大差距,不能真实反映曲江区域楼盘价格,故本月曲江新推楼盘的价格统计未纳入该楼盘样本数据)。

图1 2020.1—2021.10月西安新房在线价格走势

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数据来源:西安市房管局





二、土拍情况






10月19日,西安市第二批集中供地正式收官,共成交37宗、2364.518亩住宅用地,土地出让总收入238.46亿元。其中集中出让拍卖成交24宗1521.214亩住宅用地,土地出让收入合计185.08亿元,国际港务区以974.633亩、占比64%的表现成为本次拍卖的主力区域,龙湖以6宗、326.605亩的成绩在本次土拍中独占鳌头;另外13宗住宅用地(843.304亩)以网上挂牌方式成交,主要为安置型商品房用地和共有产权住房用地,土地出让收入合计53.38亿元。

表1 集中出让土地成交明细

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数据来源:西安地产视线

表2 挂牌方式成交明细

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数据来源:西安地产视线





三、楼市去化情况 





10月,西安23盘获得预售证,7盘2788套房源公示价格,西安城六区+长安区+沣东新城共有21个项目4667套入市房源进行了意向登记。西安市过往三个月入市房源登记情况为:9月31个项目6323套入市房源、8月53盘共15219套房源、7月26个8396套入市房源。10月房源供应量相比9月少1656套,相比8月少10552套,相比7月少3729套。登记数量方面,10月登记家庭户数约1.76万组,登记家庭户数:房源户数为3.64:1,平均中签率为27.47%,市场需求仍较为旺盛。


10月份西安楼市登记量最多的楼盘是高新区天地源云水天境(登记4543组,核验通过4040组)。10月出现了3个千人摇项目,分别为天地源云水天境、雅居乐宏府翰林山、中南春风南岸。除了雅居乐宏府翰林山,其余两个项目都是西安红盘,逢推必摇,而雅居乐宏府翰林山凭借其适中的户型面积,1.4万元/㎡的均价、相对靠近高新三期的位置,俘获了不少购房者的心,首开就有2600多组家庭摇号。根据意向登记来看,8个项目摇号,分别为:添锦明居Ⅱ期、天琴湾、旭辉国宸府、新兴熙园、电建地产西安泛悦城、华润紫云府、中冶奥体云璟、中铁卓越城。

表3 10月份西安市楼盘意向登记明细

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数据来源:住在西安

所有房源中,意向登记(核验通过)最多、中签率最低(仅为5%)的楼盘为高新区天地源云水天境,均价最高楼盘为高新区的碧桂园高新云墅(27510元/㎡)。下面对其进行逐一分析:


(一)天地源云水天境

1.项目信息

项目位于高新云水二路与天谷六路交汇处西北角高新国际会议中心旁,占地面积约99768.7㎡,绿化率为36.75%,容积率为2.80。

2.配套信息

交通配套:周边直线3km范围内有1个地铁站(鱼化寨),1km内有8个公交站,出行较为方便;

商业配套:楼盘周边3km范围内有3个商场,包括鸿达购物广场等购物中心,商业配套成熟,完全可以满足日常购物需求。楼盘周边3km范围内有云水公园,距离约800m,基本可满足日常休闲需求;

教育配套:直线3km范围内有34个幼儿园; 12个小学,如高新第十九小学、西安高新区第二十小学、先锋小学、西安高新第十四小学、贝尔安亲高新十小校区等; 5个中学:西安博迪中学、西安高新第一学校、高新区第四完全中学、西安市高新区第十二初级中学、西安汉诺威国际学校。


(二)碧桂园高新云墅

1.项目信息

项目位于纬二十六路以北,西太路以西,纬二十四路以南。项目占地项目总占地约88亩,容积率2.8,地上建筑面积约16万㎡,绿地率35%,项目定位高端改善置业,共有16栋纯板式高层住宅,户数近800户,均为2梯2户设计。户型建筑面积约140㎡、约200㎡、约240㎡。

2. 配套信息

交通配套:碧桂园高新云墅项目距离绕城高速路口约6公里,项目东南角便是地铁6号线仁村站,出行十分便捷;

医疗配套:项目东南一路之隔为全球超大型单体医院——西安国际医学中心医院,目前已投入运营;

商业配套:距离本项目约3公里处,规划有意向引进占地约900亩、中国内地规模最大的兰桂坊,建成后将成为集休闲生活、文化娱乐、餐饮购物于一体的旗舰型项目,极大便利人居生活。令人期待的还有CID核心——未来之瞳,距离项目约2公里;

教育配套:与高新一小、高新一中新校区仅一路之隔。





四、政策新规





2021年8月30日,西安市人民政府办公厅出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)


《通知》的出台,主要目的是:深入贯彻落实中央“房住不炒”定位精神,切实履行房地产调控城市主体责任,提高调控政策措施的精准性,促进房地产市场平稳健康发展。《通知》从扩大住房限购限售范围、强化住房限购措施、严格住宅用地出让、加强房地产金融管理、完善住房保障体系建设、规范房地产市场秩序等六个方面提出了12条措施,通过综合运用行政、土地、金融等房地产调控政策工具,实施供需双向调节,努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。


1、房地产调控范围

《通知》明确:将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入住房限购、限售范围,实施全市统一的限购、限售等住房销售管理政策。西咸新区秦汉新城、泾河新城、空港新城、沣西新城钓台街道、大王街道,实施与高陵区、阎良区、鄠邑区、航空基地等区域统一的住房销售管理政策。

政策调整后,西安市住房“限购、限售”区域包括:未央区、新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、雁塔区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、长安区,西咸新区沣东新城,沣西新城高桥街道、马王街道。


2、购房资格

为优先保障居民家庭首套购房需求,根据《通知》规定,2021年8月31日0时起,已落户、新落户居民家庭在住房“限购、限售”区域内购买第2套商品住房(包含新建商品住房和二手住房)的,均须落户满3年。


3、人才购房政策

2021年8月31日0时起,经批准引进的E类人才在住房“限购、限售”区域内购买商品住房的,除提供人才认定的相关证明材料外,还需提供已在本市连续缴纳12个月的社保(不含灵活就业人员社保、城乡居民社保)或个税证明。因工作变动等原因导致社保、个税缴纳单位与引进人才单位不一致的,应提供现就职单位的说明材料。


经批准引进的A、B、C、D类人才购房,不受以上规定影响。2021年8月31日0时之前经批准引进的E类人才,购买商品住房时仍适用原政策。