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方元财富董事长 | 对当前宏观形势及房地产投资逻辑分析

日期: 2021-05-13 14:49:43 作者: 点击数:  

本文作者介绍

 

党信涛方元财富董事长

 

工商管理硕士、高级经济师。近二十年银行从业经历,在私人财富管理、资产配置等专业领域业绩优异,获得新加坡私人银行、香港财富管理师、注册金融理财师、国际金融理财师、黄金投资分析师等国际国内多项资质。专业知识全面,实操经验丰富。

 

 

对当前宏观形势及房地产投资逻辑分析

 

 

 

房地产话题一直以来是最热门的话题之一,因为它涉及到家家户户。

 

 简单回顾一下大的宏观背景 

俗话说看大势者赚大钱,各类投资亦是如此。大家都知道,2020年全球最大的黑天鹅事件就是百年不遇的新冠疫情,截止目前最新的数据全球累计确诊病例接近1.6个亿。新冠疫情不仅给全球人们生命造成巨大威胁(全球死亡超300万人),同时也给全球经济带来巨大的冲击,是二战后最严重的经济衰退。

 

这里有几个数字:全球经济在2020年萎缩4.3%,美国2020-3.5%,欧元区2020-6.8%,日本2020-4.8%,只有中国是全球唯一正增长的主要经济体,20202.3%(而2019GDP增长6%) 。

 

那么,在2020年新冠疫情爆发带来全球经济断崖式下跌的大背景下,世界各国为了应对经济衰退又开始新一轮的量化宽松货币政策+积极财政政策,简言之大规模印钞票(央行)+大规模花钱(财政部,政府发债)。那么,全球放水的程度有多大,我这里有几个数字:

 

第一,主要央行的资产负债表扩张规模

根据Wind数据计算显示,2020年美联储、欧洲央行和日本央行的资产负债表扩张幅度均在30%以上,规模合计扩张了8万亿美元,相当于再造两个美联储2019年末规模为4.2万亿美元)。截至2020年末,美联储资产负债表总规模为7.41万亿美元,相比2019年末扩张3.2万亿美元。同期,欧央行、日本央行分别扩张3.3万亿美元、1.5万亿美元。

 

第二,美国政府的财政赤字规模

美国2020财年预算赤字高达3.132万亿美元,打破历史纪录,这一规模是2019财年政府赤字的3倍以上,债务规模超过了GDP(最新美国国债规模达到28万亿美元)。今年36日,美国国会参议院投票通过1.9万亿美元的经济救助计划,最新的拜登政府可能推出2万亿的基建计划,将放水演绎到极致。

 

第三,中国主要的金融数据

今年2月末,广义货币M2余额为223.6万亿元,同比增长10.1%2月份新增人民币贷款1.36万亿元,此前预估9500亿元;2月份社会融资规模增量为1.71万亿元,此前市场预估为0.91万亿元,较上年同期增加0.84万亿元;社融规模存量为291.36万亿元,同比增长13.3%

 

在全球放水政策的刺激下,带来了三个非常明显的结果:

第一,全球经济逐步复苏

经合组织(OECD)最新预测 2021年全球经济将增长5.6%,美国为6.5%,欧元区为3.9%,中国为7.8%,日本为2.7%。中国一季度GDP同比增幅达到18.3%

 

第二,资产价格大幅上涨

看两大类核心资产:

一是股票资产。美国三大股指屡创新高,道琼斯指数新冠疫情后到现在上涨了72.49%;欧洲斯托克50指数新冠疫情后上涨了49.52%;中国上证综指19年上涨23%2020年上涨了19%,连续两年上涨。

 

二是房地产资产。2020年,全球房价平均上涨5.6%。排名前三是土耳其(涨幅高达30.3%);新西兰(涨幅为18.6%);斯洛伐克排名第三(涨幅为16%)。进入2021年,房价上涨依然没有止住。美国、加拿大、英国的楼价继去年下半年开始火热后,今年第一季度势头依然不减。国内房价,数据显示,中国房价去年全年上涨了3.8%。一线城市的房价,上升势头非常强劲,深圳单价最高、涨幅也最高。长三角、大湾区楼市热度明显。416日,国家统计局公布370个大中城市商品住宅销售价格变动数据,新房方面62城环比上涨,较上月增加6个;二手房方面,58城环比上涨,比上月增加3个。

 

 第三,通货膨胀及预期越来越严重

随着大宗商品、原油价格等大幅上升(布伦特原油新冠疫情后涨幅127.33%COMEX铜新冠疫情后上涨63.61%),带来全球通胀预期进一步提升。尽管从目前各国公布的CPI数据来看还不高,但实际通货膨胀越来越严重。我们生活中感受最深。举个例子,十年前一瓶飞天茅台两三百元,现在一瓶卖两千多,价格涨了10倍;十年前肉夹馍56元钱,现在15元,涨了两三倍。

 

在全球经济复苏,通胀预期大幅上升的大的宏观背景下,我们老百姓到底应该投资什么,怎么投?

 

作为一个财富管理市场20多年的老兵,我给大家的建议是资产配置,最简单的一个办法就是标准普尔四象限资产配置方法。

 

至于投什么?我认为,要投核心资产、投硬资产。中国的两类核心资产是可以投的,一类核心资产就是优质股权(股票);一类核心资产就是核心区域核心地段的房产,因为具有稀缺性。


 对于整个房地产的观点

前面通报了一些全球和国内房地产的一些数据,可以看出,去年、今年房地产一直处于普遍的涨势,所以今年以来对房地产的调控力度进一步加大,达到了150多次。各地纷纷出台调控政策: