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方元研究 | 康养地产月度报告

日期: 2021-05-06 16:49:34 作者: 点击数:  
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方元研究:康养地产月度报告

政策动态

1、国务院总理李克强:规范发展长租房市场


     3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,2021年要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。



2、三部门严打贷款违规进入楼市


    3月26日,银保监会官网消息,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下简称通知)。《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面,督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。



3、住建部:县城新建住宅不超18层,6层及以下占比不低于75%


    3月29日,住房和城乡建设部发布通知,就《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》公开征求意见。通知提出,县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。大力推广应用绿色建材。控制县城建设密度和强度。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人,县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。推行“窄马路、密路网、小街区”,打造县城宜人的空间尺度。

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行业数据

    2021年2月28日上午,国家统计局发布中华人民共和国2020年国民经济和社会发展统计公报。其中养老机构及床位数数据如下:


     年末全国共有各类提供住宿的社会服务机构4.1万个,其中养老机构3.8万个,儿童服务机构735个。社会服务床位850.9万张,其中养老服务床位823.8万张,儿童服务床位9.8万张。年末共有社区服务中心2.9万个,社区服务站39.3万个。


     此次公报未公布人口情况,参照去年的老龄人口25388万计算,每千位老人拥有养老床位数超过32张,约为32.4张。2019年末养老服务床位761.4万张,增加34.3万张,2020年末养老服务床位823.8万张,增加62.4万张,增长速度远高于2019年,总数和每千人床位数均有较大增长。

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行业动态

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1、多家物业试点居家社区养老新模式


     2020年12月,住建部等六部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》,推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。如今,上海的物业企业也探索多种为老服务创新模式。


模式一:物业房升级为嵌入式养老服务点。即将原为小区物业管理用房,通过对硬件设施进行适老性改造,同时为社区老人开设丰富多彩的体验活动,让物业管理用房升级为嵌入式养老服务点,成为社区老人的第二个家。老人可以免费体验手机摄影课、合唱队、书法课、理疗、法律咨询等特色活动。作为“物业+养老”的创新模式,还有嵌入式养老设施提供养老顾问、电梯加装咨询、惠老家园等一体化、一站式服务等。物业还打造了“慧生活”服务平台,提供一系列“菜单式”服务,供老人自主、按需选择。


模式二:嵌入社区的养老院。该养老院一幢集养老、日托、助餐、医疗、社区活动等服务设施于一体的综合为老服务中心,形成“物养融合”的新业态。


2、“城市老人寄养农家”新型养老模式


     在江苏南京,有社区和医院正在运营这种“城市老人寄养农家”的新型养老模式。即南京市徐慕社区杨家村村民需经专业培训取得养老护理员职业资格证书,杨家村和南京江宁沐春园护理院的养老管理、医疗护理资源也做好了对接,护理院全科医生负责每周巡诊,提供常规检查及健康宣教。村民将城里老人接到家,做些自己擅长的家务活,为老人提供日常照顾和亲情关怀,足不出户就能赚钱养家,既照顾了老人,也不耽误照顾自己家庭。时下农村多数村民盖起了楼房,年轻人进城务工,在城里买了房子,乡下不少房子闲置着,刚好可用来发展养老事业。

万科康养地产三大产品线与盈利模式

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     随着2009年城里的杭州项目“随园嘉树”的成立,万科迈出了康养地产的第一步。截止目前,万科养老业务布局已达16个城市,除了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等一线和新一线核心城市,其他城市标准则必须符合“三高”:老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高。经过多年实践,万科在养老地产方向上已形成三大产品线:


(1)持续照护社区

     定位综合养老社区,侧重活力自理老人,采用“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”方式,可快速回笼资金,解决资本投入与后期盈利的问题。


(2)城市全托中心

    定位机构型养老,侧重高龄高护老人,采用“押金+月费”方式,通过押金实现部分资金回笼,通过月费维持日常运转。


(3)社区嵌入中心

     定位社区居家养老,辐射周边老人,采用“收取养老服务费”模式,因体量小、投入少可实现快速复制。


图  万科养老产品线及盈利模式

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                                                          资料来源:恒大研究院

容整理:方元研究

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