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方元研究:全运会对西安房地产市场的影响

日期: 2021-05-06 16:48:37 作者: 点击数:  

全运会对西安房地产市场的影响

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      3月29日上午,中华人民共和国第十四届运动会村村委会在西安国际港务区正式揭牌,标志着西安全运村建设施工的完成。

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关于停工的最新回应




      2021年3月19日,西安住建局印发《十四运会和残特奥会住建领域环境保障实施方案》。这也意味着,之前坊间广为流传的“从6月1日起西安所有工地停工4个月”只是传言。实际上,面对真假难辨,越传越广的此类消息,早在3月12日,西安市住房和城乡建设局已经在地方领导留言板给出了官方回复。

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图片来源:市领导留言板

      从回复来看,全运会期间并不是整个西安所有工地都停工。另外,停工时间段并不连续,时长加起来共31天,所以不会对今年的楼市供应量产生太大影响。


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新盘供应




      今年第一季度,西安房地产市场从连续拍出十几宗万元宗地,到产生多个“万人摇”楼盘,再到均价3W+/㎡的楼盘开始摇号,和房源供应量放缓不无关系。购房者也不必过度焦虑,今年将有83个纯新盘面世。城南预计将有33个纯新盘亮相,高新区的新盘集中在软件新城跟高新三期,今年预计有16个纯新盘入市,虽然城南的纯新盘数量最多,但基本以改善为主,刚需购房选择不多。城东有17个纯新盘面世,可刚需产品数量也在减少。城北的8个盘也基本是改善型,而城西仅有两个盘。置业热度很高的西咸新区有23个盘即将入市,也以改善型为主。(来源:西安楼市情报)


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参考案例




     看全运会对楼市的影响,本文选择举办过近两届全运会的城市予以参考。

     2013年9月第十二届全运会在沈阳举办,全运村位于沈阳浑南新区,为了迎接全运会的召开,2011年当地政府提出了“大浑南”发展战略,各大房企纷纷入驻。业内外对浑南的发展信心十足。然而伴随着十二届全运会的落幕,这里人迹罕至,区域房价仅从2011年的6000元/㎡左右,涨 到了2013年的6700元/㎡左右。

     2017年第十三届全运会在天津举办,全运村位于河西区域,由绿城开发的天津全运村项目在2015年时售价21000元/㎡左右,2018年初其售价已经突破40000元/㎡,近两年天津楼市下行后,举办过全运会的河西依然是最坚挺的板块。


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案例分析




      浑南新区虽前期被社会各界所看好,但由于地理位置偏僻,区域发展不成熟,加之2011年开始了新一轮的全国调控周期,全国楼市低迷,导致全运会后几年的房价并不理想。后全国楼市回暖,在当地政府的积极扶持下,引进产业及生活配套,为区域带来了人口与需求,浑南新区楼市才终于迎来了春天,当前区域售价接近12500元/㎡。

      天津的全运会择址天津外环线内,环线内的河西区域本就是寸土寸金之地,各项配套在全运村落地之前就已经相对成熟。又恰逢2016年楼市政策较为宽松,在去库存、降息的背景下,全国楼市开始回暖。所以该板块房价得以迅速的上涨。(来源:沈视楼市)


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结合西安具体情况分析




     第十四届全运会主场馆所在地港务区,教育方面,港务区2020年全年教育投入超过10亿元,新改扩建学校13所,新增学位8792个。引入陕师大、铁一中等名校。医疗方面,西安交大一附院国际陆港医院也已在开工建设。交通方面,在今年6月,地铁14号线将正式运营,届时国际港务区将实现3号线14号线双地铁交汇格局,加上在建的地铁10号线,后期将直抵北客站、机场,通过换乘连通全城。商业方面,按照规划,区域内将建设零售商业聚集区,华南城、中西部商品交易中心已投入使用,后期还规划有华润万象汇、华润湃中心、高新商业综合体、融创冰雪世界等,全运村也有一座商业体在建。产业方面,华润、招商局、中冶、中国中铁、中电建、国药、中石化、中粮、国家电网、中外运、中远海、中林、中铁集装箱等头部企业落户,总投资规模逾600亿元。港务区目前仍是刚需刚改主力,2月成交均价13168元/㎡,环比下跌18.99%,同比上升2.31%。(来源:西安楼市AI)不过和高新三期一样,如果在这些区域购房,都需要做好发展周期长的心理准备,短则三五年,长则七八年。

     浐灞生态区2月成交均价14064元/㎡.浐灞环境优美,适宜居住,但我们需要认识到,这一板块目前还是偏落后的,缺乏板块发展最需要的产业和人口,配套也不够齐全。尽管现在有一些金融小镇等产业,但也只是处于萌芽起步阶段。当然我们可以看到政府所做的努力,地铁十四号线的修建,三号线延伸线的规划,全运村周边规划的医院、学校等。从数据上看,浐灞的投资增速也非常快,仅次于高新、西咸。但这一区域的成熟还是需要时间的。 

     全运会只是一个契机,类似当年的世园会,让大家了解了浐灞。至于楼市走势如何,更多的还是决定于市场节点与周边配套及通过全运会引进了多少产业、人口。后全运会时间里,全运会对于房价的影响,可能局限在港务区,及邻近的浐灞、未央、城北、城东区域,对其它区域影响较弱。西安房价在2021年涨不涨,其实与全运会的关系已经不大了。全运会的利好,对房价的影响其实这之前的几年中也已经有了一定的消化了。

全运会的确会给城市带来一些积极的变化,购房者在选择项目的时候应当综合考虑。对于刚需购房者来说,更应侧重于考虑生活配套、交通、教育资源等方面。对于有改善需求的购房者,可以选择全运板块。对于有投资需求的客户,曲江二期已经发展饱和,浐灞不失为一个好的选择。


容整理:方元研究

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