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今日头条对话方元资产李暐——西安楼市新政与地产私募基金

日期: 2021-03-29 09:47:25 作者: 点击数:  

背景资料:2020年12月1日,西安市住建局发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》),对商品房的工程形象进度和二套房首付比例进行了调整。

2021年开年,西安土拍“爆款”频出,“万人摇”楼盘再显。3月16日,西安市住建局下发通知,再推楼市“禁炒令”,要求进一步规范房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。
自2017年初至今,西安房地产行业的涨势备受全国瞩目。
无论是国家对房地产金融的监管政策,还是西安市住建局对房地产行业的调整政策都可以看出一些端倪:
2016年年底交易所对房地产公司债券的分类监管,发改委对房地产企业债券进行规范,银监会对房地产业务专项检查,到基金业协会出台的“产品备案4号文”,央行牵头、各部门配套起草的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》和“三条红线”,再到西安市住建局去年12月1日的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,无一不表明房地产行业金融监管和融资渠道趋严。

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新政对西安房地产会带来哪些影响?房地产基金作为私募股权基金的一种,又面临哪些新的机会和挑战?笔者专门采访了陕西证券投资基金业协会会长单位方元资产常务副总裁李暐先生。
公开资料显示,方元资产是一家专业的资产管理公众公司,2015年9月登陆新三板(股票代码:833565),成为全国进入资本市场的十家私募机构之一。方元资产专注于房地产私募投资领域,与绿城、德杰、恒泰、和泓等百强房地产企业建立了合作,产品项目遍布全国。对于房地产市场的研究,经验丰富,专业能力突出。李暐更是深耕房地产和金融行业20多年的老将,对于房地产市场及房地产基金又有那些独特的见解?


 提问1

笔者:李总好!去年12月1日西安住建局出台的房地产新政,市场反应强烈,笔者也颇有感触。近期西安市场火热,西安市住建局又再次重申中央“房住不炒”的定位精神,紧急发布“禁炒令”,要求进一步规范房地产市场秩序。我也很关心这个消息,《通知》会对西安的房地产市场产生哪些影响,想听听您的看法?

李暐近30年的时间,我一直从事房地产和金融行业相关的工作。我在银行待的时间最长,但专业是土建,从预决算、造价鉴定、施工管理,涉及了房地产到金融的整个流程。

我觉得现在国家的方向是明确的,国家和西安出台政策目的不是打压,而是希望房地产稳健良性的发展。

中国房地产行业整体可以分为是三个阶段,真正发展时间是30年,前10年是认知过程,大家是边学边干边发展,经历了中间10年高速发展后进入“百家争鸣”的阶段。中国的房地产不可能一直高歌猛进,而是整体保持缓慢上升,相对稳健的发展方向。
我的职业感觉是,西安房地产市场未来5~10年的趋势是稳步向前,这个预判来自以下几个方面的思考:
从战略层面来说,目前西安是国家重点关注和发展的城市,城市规模属于二级城市的上游,城市的体量比较靠前。
第二,确定西安是人口流入还是流出的城市?这虽然不是绝对因素但是关键因素。国家西部发展战略地位,保证了西安未来5~10年是人口净流入城市。
第三,随着生活水平和收入的增加,人们改善生活的愿望,催生了房地产的持续发展。
从房价上来说,2017年以前,西安的房价是价值洼地,从2017年开始涨到现在,涨了58个月,现在相对平稳了。国家和区域再出台的政策其实都是调控房价的过程。
在国家的大战略下,西安作为一个区域,也会进行结构化的调整。

买房还是买房产基金的逻辑不一样。从投资的角度来说,不管房价高低涨跌,有合理的利润空间房地产私募基金就可以做。

 提问2 

笔者:一直听业内的同行说,在陕西甚至是西北地区,方元资产的房地产私募基金做得相对成熟,很稳健,那么西安住建局12月1日的《通知》对房地产基金来说,面临哪些新的机会和挑战?

李暐:《通知》对工程进度、开盘要求、二套住房首付比例、预售监管都提出了新的要求,这对西安市的房地产整体影响还是比较大的。

从经济规律来看,成本决定价格。
因此,这个政策可能会推高房价!原因有三个:
《通知》会增加施工单位的成本。房地产商资金缺口会扩大,也需要更多的资金投入和融资;
第二,入市房子的量减少,市场在某一阶段会断层,形成稀缺现象。
5年以前,西安市的主力户型是建筑面积约120㎡,2019~2020年各房地产商的主力库存是建筑面积约140~150㎡,这说明大家对改善型住房的需求提升了。过去改善是补充,现在改善超出了刚需。
改善型户型的需求量增加的情况下,提高首付,仅仅是迟滞了一些人的需求。
第三,效率的问题。这中间有些企业能撑过去,有些企业可能就撑不过去。
房地产行业走势的宏观上的判断,虽然跟做房产基金没太大关系,但也非常重要。房产基金都是特定投资人来投,投资人对行业的信心,决定了他是否投这个行业。
我对房地产未来趋势的宏观分析其实是投资人要考虑的问题,因为他们的资金是房地产私募基金的资金来源。
房地产基金只是私募股权基金的一种,是房地产股权融资的一种形式,是可供人们选择的一种投资工具而已。
买房还是买房产基金的逻辑不一样。从投资的角度来说,不管房价高低涨跌,有合理的利润空间房地产私募基金就可以做。

有什么样的人就会选择做什么样的事儿!一个企业的业务方向往往由企业的基因决定。