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方元研究 | 上市物业企业月报

日期: 2021-03-17 16:29:25 作者: 点击数:  

截止2021年2月26日,已有45家物业企业成功上市。其中41家物业企业在香港上市,4家物业企业在A股上市。目前TOP20的房企中,仅有万科和龙湖尚未分拆物业上市。其他房产巨头旗下的物业业务,如碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、世茂服务等等房企物业公司,均已经上市。

-THE FIRST-

物业企业上市目的

(一)帮助房企“去杠杆、增权益”

在国家“房住不炒”以及“三条红线”的政策指引下,加速物业板块上市,成了房产企业“去杠杆、增权益”的有效手段。具体来说,通过拆分物业板块上市,房产公司可以通过股权融资,降低企业的实际杠杆和资产负债率,帮助企业补充现金流。


(二)“物业新政”给行业带来想象空间

2021年1月5日,国家多部委联合下发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,在行业发展方面,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务,可依规申请相应优惠扶持政策。受此政策影响,隔日A+H 已上市的42家物业股全线大涨,足见资本市场对于物业管理板块的认可。


(三)物业管理存在很大发展潜力,受资本市场青睐

中国房产市场正逐渐步入存量经济时代,改善住房体验以及生活品质,成了当前及之后一段时间民众住房的刚需,这也是物业管理价值得到凸显的根本原因。而在这一领域,国内尚处于初步的发展阶段,未来还有很大的发展潜力,这也让物业企业得到资本市场青睐。

图1  各年度末中国物业管理行业总在管面积

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图表来源:中国指数研究院

-THE SECOND-

物业企业上市后表现

(一)头部效应愈加明显    

在已上市的45家物业企业登中,随着行业并购加速,行业的头部效应也愈加明显。截止2021年2月26日收盘,市值超1000亿元的物业企业有3家,分别是碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活。该3家物业企业总市值占45家上市物业企业总市值的49.20%。其中碧桂园服务以1887.37亿元的市值位于上市物业企业第一位。有24家物业企业市值位于10-100亿元,从上市物业企业个数来看,占比为53.33%,但其市值仅占45家物业企业总市值的9.53%。同时有5家物业企业的市值不足10亿元,其中烨星集团以3.28亿元的市值位居最后(注:单位为原始币种,港股企业股市值单位为港元,A故企业市值单位为人民币)。

图2  上市物业企业市值分布情况

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(二)市盈率相差最高248倍

市盈率是指股票价格除以每股收益的比率,通常用来衡量股价高低和企业的盈利能力。截至2021年2月26日收盘,华润万象生活的市盈率最高,为254.52倍,而市盈率最低的中奥到家,市盈率仅有5.97倍。45支物业股市盈率最高相差248倍,平均市盈率为54.69倍。

图3  市盈率前10名的上市物企

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-THE THIRD-

上市物业企业并购情况

一)往期并购情况

2019年,上市物业企业共发生22起并购案,总金额超44亿元。2020年,上市物企已经完成61起并购,并购金额达到84.48亿元。2020年1月,上市物业企业共计公告3起并购事件,均为基础物管企业,总交易规模达到32.5亿元。


(二)2021年2月收并购情况

1、2月8日,四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司收购北京金罗马物业管理有限公司70%股权。

2、2月8日,新城悦服务发布公告称,集团子公司南京云柜网络科技有限公司与新城集团子公司江苏云柜网络技术有限公司订立资产收购协议,据此收购方同意收购资产,其中包括快递柜及其零配件存货,及快递柜相关的无形资产,金额为3293.13万元。

3、2月25日,四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司收购四川铭瑞物业管理有限公司100%股权。铭瑞物业成立于2001年7月3日,注册资本为10万元人民币,经营范围包括:物业管理、机房地产中介服务、家政服务等。

4、2月28日,金科服务收购上境物业100%股权。

-THE FOURTH-

近半年在港上市物业企业业态

自2020年9月至2021年2月26日,有15家物业企业成功上市。其中14家物业企业在香港上市,1家物业企业在深交所创业板上市。下面是在香港上市的14家物业企业业态情况(数据来源为招股说明书,数据截止2019年年末数据):


(一)13物企商业与住宅物业均涉足,4家物企同时涉足商业、住宅、公共及其他物业

在14家在香港上市的物业企业中,仅有星盛商业只做商业物业,其余13家物业企业均涉足商业与住宅物业。在13家涉足商业与住宅物业的物企中,有4家同时涉足公共及其他物业。


(二)在管物业总建筑面积差距悬殊,住宅物业面积占比大

在14家物业企业中,恒大物业在管物业总建筑面积位于第一,为23785.5万平方千米,只做商业物业管理的星盛物业在管物业总建筑面积最低,为297万平方千米。其中卓越领袖商务在管住宅物业面积占其在管物业总面积的的31.42%,其余12家物业企业在管住宅物业面积占在管物业总面积均在70%以上,在管物业中住宅物业面积占比大。

图4  物企在管物业总建筑面积

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三)包干制为目前主流物业管理方式

目前物业管理方式为包干制与酬金制。在14家物业企业中,有11家物业企业详细披露了其物业管理方式。其中有3家物业企业物业在管物业的管理方式全为包干制,8家物业企业采用包干制与酬金制相结合的物业管理方式。按管理方式划分物业企业在管物业建筑总面积可以看出,包干制为目前主流物业管理方式。酬金制收费一般在7%-10%。

图5  按管理方式划分在管物业总建筑面积

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四)物业管理服务收入占比最大,增值服务收入不容小视

物业企业的营业收入基本来自于3大板块:物业管理服务费收入、增值服务收入、其他收入。在14家物业企业中,除合景悠活的营业收入全部来自于物业管理服务外,其余13家物企的收入均有增值服务收入。有5家物企的收入除物业管理服务费收入外,同时还包含增值服务收入与其他服务收入。13家物业企业物业管理服务费占比在40-86%之间,整体占总营业收入比重最大。其次是增值服务收入,其中融创服务的增值服务收入占其总营业收入的59.39%。另值得注意的是,卓越商业服务在其他服务中有5019.4万元的金融服务。

图6  按收入类别划分总营业收入

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(五)物业企业净利润率差距明显

在14家物业企业中,星盛商业的近利润率最高,达到了24.68%,华润万象生活的近利润率最低,为6.22%,差距明显。

图7  物业企业净利润率

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作者 | 方元研究