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方元研究 | 西安市房地产市场分析

日期: 2021-03-09 17:47:18 作者: 点击数:  
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一、各区最新房价

西安房价连涨58个月,2021年2月西安各区房价排名,最大差价已达12670元/平。

其中,1.3万元/平以下:国际港务区、秦汉新城和空港新城,低价区愈发边缘化。1.3-1.6万元/平:国际港务区、浐灞、灞桥、咸阳和沣西交界处。1.6-2.0万元/平:雁塔、未央、曲江&高新三期(少量)、能源金贸区。2.0万元/平以上:浐灞三角洲、高新三期。(来源:西安楼市AI)

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二、最新价格公示

从西安商品房价格备案信息来看,2月共5个项目,1971套房源进行了价格公示。本月浐灞为密集供货板块,长安区、临潼区没有新房新增供应。(来源:西安楼市情报)

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三、本月楼盘登记情况

与上个月的相比,2月楼市竞争还是相当激烈的,整体中签率仅有4.99%。

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本月有三个摇号盘,分别为:鑫苑府、山水·美树、龙腾万都汇。
其中,山水美树,424套房源,核验通过18596组,中签率2.28%,
纯新盘“鑫苑府”首次意向登记,也成功拿下了“千人摇”,中签率17.18%。“低价老盘”龙腾万都汇,52套毛坯高层,937组家庭核验通过,离“千人摇”只差一步。

山水美树位于航天城揽月阁板块,是航天实业开发建设的洋房社区,楼栋总高在6-7层或11层。该区域目前的地价普遍在1万/㎡以上,且目前西安纯洋房社区的价格,都在2-2.5万/㎡之间。相对山水美树洋房均价在1.3万/㎡起,最高1.9万/㎡左右,价格很是吸引人。

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四、本月开盘情况

2月西安共有10个项目开盘、共2714套房源,开盘当天去化2437套房源,整体去化率达到91%。略高于上月的90%。(来源:西安楼市情报)

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 数据来源:创典全程

其中融创宸阅和鸣、世茂璀璨倾城、绿城·桂语蘭庭开盘当天全部售罄,100%去化率拉升了2月整体的去化率。


五、土拍市场

本月西安土地市场供应量较少,共成交7宗581亩地。包含住宅2宗,其余5宗为工业用地。

2月19日,位于曲江新区西康高速辅道以东、五典坡路以南的一宗116亩住宅用地,吸引了万科、中海、华润、招商、融创、中南、正荣、绿城、金辉、金茂、金地、卓越、华侨城、中天西北、曲江大明宫置业等15家地产企业参与拍卖,经过64轮竞拍,最终由西安曲江上和置业有限公司溢价141%竞得,楼面地价23552元/㎡,刷新历史记录。

这块地的竞拍如此激烈,主要有以下几个方面的原因:第一,曲江新区的优异地段;第二,百亩以上的体量,纯住宅用地;第三,几乎没有特别约定条件,给了更多开发商参与竞买的机会。

当然,拿地只是一个开始。高溢价拿地之后,以更高品质的产品来支撑更高的售价才是对于开发商真正的考验。


六、重点板块楼盘分析

与软件新城一样,高新三期也是当前西安最炙手可热的区域,是目前西安地价最高的地段之一。高新三期作为一个新区,不同于其他传统新区的规划、宣传、招商、落地,而是在第三阶段各方面配套即地铁、商业、医疗、教育就已呈现,可谓兵马未动粮草先行,且加之去年9月高科拿地时所承诺的条件(引进的企业资质及数量),让我们看到了区域的底气和发展的保障。目前已经入驻高新CID板块的房企有紫薇、中海、阳光城、西部机场及碧桂园等,也侧面验证了此版块的价值。

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(一)紫薇华发,开发商为华发股份(中国百强房企排名第41位)与本土国企紫薇联手。项目处于高新CID核心,北邻西安国际医学中心,西邻地铁六号线,与未来之瞳仅一路之隔,然而其之前的备案价与项目分布三公里以内的其他楼盘的楼面价对比如下。

具体来讲,楼盘优势:第一,地段好,位于高新三期核心地段,周边产业配套完善,区域发展红利优厚。第二,配套好,教育方面,楼盘东区一墙之隔有高新第二十一幼儿园、高新第二十三小学及高新第五初级中学;医疗方面,一路之隔有三甲医院西安国际医学中心,已投入使用;商业方面有奥莱,已经开业,还有规划中的西安兰桂坊;生态方面,西区北侧有市政运动公园。楼盘劣势:装修标准一般,区域发展需要时间。

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综上,该楼盘优势远大于劣势,适宜投资,业主可坐享区域发展红利。

(二)中海寰宇天下,位于中央创新区,是继紫薇华发地块后,距离未来之瞳最近的楼盘了。楼盘优势:交通便利,配套齐全,具体参照上述紫薇华发。但价格可能不太一样,首先是产品规划,中海寰宇采用的是高层+小高,而紫薇华发则是高层+小高+洋房,在容积率差不多的情况下,高低配会导致楼间距更小,社区绿化程度较低,所以中海的居住舒适度应该是要好于紫薇华发的。其次,中海寰宇的装标整体是高于紫薇华发的。且之前中海楼面价7672元/㎡,紫薇华发楼面价分别为5148元/㎡及8415元/㎡,所以中海售价大概率是要高过紫薇华发的。

(三)中海熙峰里,楼盘优势:第一,地段良好,位于西沣路和韦斗路十字的西南角,高新CID板块的东北角,向北有锦业路,往南有高新三期。未来有地铁6号线和15号线双铁环绕。第二,配套齐全,教育方面,楼盘自带教育用地,且带有一所幼儿园,项目周边一公里内有高新十七幼,高新第二十一小,高新第十三初级中学等;医疗方面,直线2.5公里处有西安国际医学中心;商业方面,自带独栋商业,2公里处有阳光天地;生态方面,项目周边1公里处有郭杜森林公园。楼盘缺点:高新三期目前尚处发展的起步阶段,需要时间;距离郭杜十字较近,整体改造也需要时间。

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