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方元研究:西安房地产市场分析

日期: 2021-03-04 10:44:48 作者: 点击数:  

西安房地产市场分析

一、上年土地成交情况

    

     就中指研究院数据,2020年西安土地出让面积1947万方(2019年1662万方,环比上涨17.15%),出让金1058亿元(2019年713亿,环比上涨48.39%,超出300城平均数近3倍),排名全国第12位(2019年排名17位,环比上涨5位)。

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 2020年TOP10房企拿地区域分布

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来源:中国指数研究院

二、本月全市房价


     据克而瑞陕西数据,2021年1月西安9个城区房价环比7涨2降,最高的依然为高新区,均价19161元/㎡,环比下降5.18%,同比上涨3.31%。最低的是西咸新区,均价13712元/㎡,环比上涨0.24%,同比上涨17.33%。1月西安9大区域均价虽然都超过了1.3万元/㎡,除西咸、浐灞外,均已超过1.5万元/㎡。(来源:易居企业集团·克而瑞)

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三、本月楼盘去化情况

      

      1月份总计有29278组家庭参与核验,是12月份的两倍多。核心原因在于多个热盘上线冲击楼市,产生6个千人摇盘,而且整体摇号率从12月的33%走高至50%。摇号楼盘具体情况为(来源:西安楼市AI)

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      其中山水香堤中签率仅为3.53%,主要因为其价格和配套,项目均价1万元,主力户型为47-81平的稀缺小户型,最低首付仅14万。

      1月份市场共有6个项目平销,主要围绕改善类型项目。

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四、重点板块分析

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      软件新城是当前西安最炙手可热的区域,是目前西安地价最高的地段之一,招商、高科、中国铁建、隆基、高新楼面价均上万,最低的天地源楼面价也在9704元/平。软件新城的高地价决定于其优异的地段。

      地段对于房价的影响正如李嘉诚所说:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”在著名美剧《纸牌屋》中,弗兰克总统说“权力就像房地产,位置是所有的一切,你离中心越近,你的财产就越值钱”。软件新城地段的优势毋庸置疑。具体体现在:

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(一)高房价的第一个支撑点-产业

      该片区商业办公用地的比例大于住宅用地,这一点也铸就了这里的高房价。如软件新城官网所述,该板块聚集了陕西、西安90%以上的软件研发企业。形成了西安最具房屋购买力的上班族群体,聚集了三星、IBM、施耐德、富士通、阿里巴巴、华为等35家世界500强企业研发机构,其中华为西安研究所达到1.5万人规模。此外,还有中兴、中软国际、软通动力、海康威视、太极、大华等46家中国软件百强企业,成为众多国际知名公司高端研发承载地。势必带来大流量的住房需求,而大流量的需求就会提升该地段房屋的价值。


(二)高房价的二个支撑点-交通

      交通上,虽然板块内的地铁12号线安排在了地铁四期,但有高新云轨(已开建)。


(三)高房价的三个支撑点-生活配套

      首先,就是高品质的教学资源-高新系学校。高新第十八小学、第十九小学、第二十小学、高新第四初级中学,均已在版图呈现。软件新城官网显示22所学校,从幼儿园到中学一应俱全。其次,医疗还有高新儿童医院,国际医学西安高新医院,商业有苏宁广场,文化有陕西省图书馆新馆,高新会议中心等。

回到楼盘,招商臻观府位于软件新城东北角,位于科技一路与云水一路交汇处,距离地铁3号线鱼化寨站更近,一路之隔就是高新十八小。缺点就是东侧紧邻西三环,存在噪音困扰,西三环主路和辅路之间绿化带正在铺设330kv超高压架空线,不少购房客担心此高压线存在强辐射。招商臻观府总占地87亩,8栋高层和2栋小高。去化情况如下(来源:西安楼市AI):

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     软件新城目前只有招商在售,隆基泰和云玺领峯和高新天谷雅舍及中国铁建西派国樾,目前均未开售。其中高新天谷雅舍是朝着终极改善方向的,售价应该偏高,中国铁建西派国樾的售价可能在几个楼盘中仅次于天谷雅舍。

五、房价走势

     

      由于从2021年1月1日起全行业开始推行三道红线,房企拿地放缓,新的一年新房供给量或将进一步下行,此前我们已知2020年西安入市房源环比2019年已经下降20%,本月仅16盘登记,释放4456套房源,环比12月增长1254套房源,但仍仅有10月、11月的一半,市场供应依旧处于低位。供小于求将稳固住宅市场热度,另外,由于地价决定房价,结合去年一年的土地出让情况,预计未来一年房价仍会有稳定的上涨趋势。

六、房地产投资基金动态

      2020年1—12月份,全国房地产开发投资141,443亿元,比上年增长7.0%,比上年回落2.9个百分点。其中,住宅投资104,446亿元,增长7.6%,比上年回落6.3个百分点。

      2020年,商品房销售面积176,086万平方米,比上年增长2.6%。商品房销售额173,613亿元,增长8.7%,增速比上年提高2.2个百分点。(来源:万得、汇成基金)

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