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公募REITS来了!

日期: 2020-05-08 17:09:14 作者: 点击数:  

来源:金融监管研究院  作者:  黄华珍、王贵宾


2020年4月30日晚,中国证监会 国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号);随后证监会同步发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行) (征求意见稿)》;中国金融市场期待已久的公募REITS,或者叫真REITS大幕开启!这将是深远影响不动产市场以及金融市场的大事件!


一、公募REITS总体解读

1、这个时间点推出REITS主要基于三个最大的背景:

(1)疫情之后发力基础设施建设,包括新老基建。但是同时需要考虑到地方政府债务风险防控,城投转型,如何在不增加债务杠杆率的情况下加大基础设施建设,REITS作为实质上一种资产融资模式(非债务融资)是首选。

(2)站在投资者角度解决资产荒,当前无风险利率急速下行,部分ABS发行利率也破3%,10年期国债2.5%附近,REITS此前普遍2-3%的投资收益率似乎没有吸引力,在利率大幅度下行的市场环境下,正好是推出REITS绝佳机会。资金端看也是为中小投资者提供了传统股票和债权之外的新型产品。

(3)不动产从增量时代进入存量时代的必然选择。资产端看当前已经形成了大量存量不动产资产,如何盘活存量资产,REITS是非常好的资产融资载体,因此开启公募REITS也是弥补当前信用融资环境因为外在经济不确定性恶化重要手段。


2、这次试点是交易所REITS先试行,而且是公募REITS,突破此前交易所仅仅私募REITS的局限。事实上是“公募+ABS”的模式,操作性更强,无需修改证券法专门为REITS铺路。

具体来讲就是有公募资管的券商或公募基金发行公募基金-->同一实际控制人下属券商资管或者基金子公司发行的专项计划为载体的基础设施ABS -->底层基础设施。证监会试点初期把资金端和ABS架构合二为一,要求是同一个实际控制人,主要是方便最上层的公募基金对整个项目进行实际控制和管理。

比如广发证券和广发基金,招商证券和招商基金,东方证券和汇添富基金。

银行间的REITS此前的准备试点方案是公司型REITS,虽然不在此次公布的试点范围,但是笔者相信后续很快会跟上,银行间和交易所两种REITS模式试行,从目前看只是交易所先行一步而已。


3、为何选择基础设施?

基础设施当然当前符合所有政策导向,但为何没有租赁住房(尤其公租房),在去年初讨论试点的时候,其实公租房至少是银行间市场主选,并要求80%投资于房地产租金项目,收益来源要求80%来自租金收入。

未来银行间的REITS是否仍然会主打公租房不得而知,至少交易所仅限于基础设施,这也和当前租赁住房的市场比较混乱有一定关系。


4、REITS的两种模式介绍

一是公募基金+股权,公募基金投资项目公司股权,将公募基金制度与公司制度结合;二是公募基金+ABS,公募基金制度和当前资产证券化的制度结合。可以间接实现200人突破,流动性层面公募基金也可以上市交易,尤其投资范围的问题,ABS属于标准化产品,不需要修订证券法,就天然属于公募基金投资范围。两种模式交易结构如下图:  

公募基金+股权存在的问题。按我国《证券投资基金法》的规定, 基金财产应当用于下列投资:(一)上市交易的股票、债券;(二)国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种。

按我国税法政策,对证券投资基金(封闭式证券投资基金,开放式证券投资基金)管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,免征营业税和企业所得税。营改增之后,从2018年1月1日起资管产品要缴纳增值税。但公募基金所得税免税政策是针对公募基金投资股票和债券收入的,对于投资公司股权并不适用,所以公募基金+股权还面临所得税的问题。

所以为了尽快推出公募REITS,目前监管层采取了难度更小的方案公募基金+ABS的结构。而且从去年年初开始,交易所已经储备了大量此类模式的项目,头部券商ABS团队当前项目储备丰富,可操作性强。


5、交易所REITS,公募基金管理人角色处于核心地位。

具体投资范围非常明确,杠杆问题有待明细。

证监会的REITS征求意见稿给出明确答案:

80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券,通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。

因此定义上看公募REITS就已经不适用《关于证券投资基金投资资产支持证券有关事项的通知》(证监基金字〔2006〕93号)关于双10%的要求。

从券商和公募基金角色分配而言,这次公募基金是核心角色,因为监管机构总体秉承穿透原则,资金端来自基金管理人向公众募集资金(至少1000个投资者),意味着从资金流向,风险审查,资产维护,关联交易控制,流动性管理,所投资的基础设施ABS也必须是同一个控制人控制的管理人发行的(券商资管或基金子公司专项计划),必须80%以上基金资产都投资单一基础设施ABS。之所以故意要求如此高的集中度,笔者认为就是为了方便穿透管理,把基金管理人放在最核心的位置,其他所有相关方都是配角。