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私募REITs的业务模式

日期: 2018-05-28 15:44:23 作者: 点击数:  

在公募REIT因无法获得监管层批准,迟迟未能启动时。有志于此的基金管理者开始绕路寻找突破,在国外属于少数派的私募REIT最先在国内赢得立足点。 

一些国字头的基金管理机构在多年力推公募REIT 未果之后,在过去一年中开始转变思路,寻求以私募形式赢得突破,而这一思路也得到监管层的默许。而在市场上,类似国外私募REIT 的金融组织形式已经出现,甚至已对最难的基金“退出”环节给出解决方案。其中高和的“类持有”基金模式属于典型的探索和尝试。


一、公募与私募

与诞生于上世纪60 年代的公募REIT 不同,私募REIT 要年轻的多,直到2000 年左右才开始蓬勃发展,但目前在西方主要发达国家,却都已有典型样本。例如规模较大的TIER REIT 已在美国多个城市持有约30 亿美金的写字楼物业。

到目前为止,海外不少知名资产管理公司旗下都拥有私募REITs产品,比如高盛资产管理公司2012 年便在美国发起的一笔约3 亿美金资产的私募REIT,而日本三井不动产、野村不动产旗下都拥有多支私募REITs 产品。另一家比较知名的资产管理机构BehringerHarvard 旗下管理的多达8 支私募REITs 产品。

与公募REIT 相比,私募REIT 因所涉及募资人群较少,其群体的风险承受能力也较高,因此在海外,各国政府对其的监管也要相对宽松很多。从现有对私募REIT 的监管情况来看,各国不一,有些国家仅仅要求私募REIT 在监管机构注册,但具体的监管条款和措施却比公募REIT 宽松很多,甚至有些国家连注册监管机构这一环节也免去了。这也是进入新千年之后私募REIs 在海外快速发展的原因之一。

在国内也一样,公募REIT 推进举步维艰,原因便是监管层对法律法规,总体监管构架的设计还有很多无法确定的地方。资料显示,虽然在2009 年初,中国人民银行会便已同有关部门一道形成了REIT初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REIT 一直未能正式启动。但在上述基金管理者看来,类似海外私募REIT 的机构,在国内其实早已诞生。


二、私募REITs 的国内样本

首先是房地产信托产品,这其实是REIT 的一种初级形式。尽管房地产信托产品在国内已经很常见,但业内一般不会将其等同于海外的REIT。其无论在运营模式,资金规模,收益分配模式,流动性以及运营期限上均与真正的REIT 产品有明显区别。比如香港领汇基金,发行之后一直正常运转,投资人获得租金收益分成,可以随时在证券市场上转让其股份,但这种转让不会影响REIT 的正常运营。显然国内的房地产信托不同,绝大部分都有固定的运营期限,到期即结算退出,而中期投资者想转让退出也比较麻烦,因为投资者中间退出或转让的估值确认是个难点。

但有一些房地产基金已经突破这一限制,基本可以等同于海外的私募REIT 产品。高和资本成立于2009 年10 月,已运转近四年,还在持续进行物业的收购和改造业务。通过将旧有物业收购后进行整体改造,植入租户,签订资管协议,提供一段时间内的资产管理服务,并约定收益,最终将产品销售给终端投资者。高和资本已经形成全流程清晰的运作模式,高和将此模式称之为资产精装修。

尤其在退出环节的设计上。类持有和持有型基金都要解决的退出问题在中国都是个大难题,但高和选择直接接驳民间资本,在没有上市的情况下实现一步到位的退出,并已经在七八个项目上成功完成过这一流程。且在这一过程中,其基金投资者可以另外选择市场上其他投资者进行转让。这一模式带给国内的意义可能并不仅于私募领域。考虑到中国的现实,即便公募REIT 未来几年内能推出,但也将受到政府严格管控,很难发挥出在发达国家金融史中那么重要的作用。而私募REIT,则完全可以走出一条更为市场化的道路来。


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